· 房產(chǎn)網(wǎng)

決定買房，實(shí)在是一件高興的事情。但是，從下定了決心到買著了滿意的住房，可不是一件容易的過程。畢竟，對(duì)任何人來講，購(gòu)買住房，都是一生中的一件大事兒。普通老百姓可能要窮其一生的積蓄，而且可能一生中的許多年都要為還銀行貸款?yuàn)^斗。
那么，買房時(shí)都要注意哪些事呢？怎么在目前眾多的房地產(chǎn)項(xiàng)目中挑選到適合自己的房子呢？ 更重要的是，在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如何防范欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？ 房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，購(gòu)買它應(yīng)該是一個(gè)比較專業(yè)的行為。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，有比較成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)體購(gòu)房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù)，個(gè)人買房已經(jīng)有一套比較成熟的模式，法律法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范，相對(duì)來講，個(gè)人買房比較輕松。但是，現(xiàn)階段我們的個(gè)人購(gòu)房行為還做不到這么輕松，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購(gòu)買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有培養(yǎng)出專業(yè)的針對(duì)個(gè)體購(gòu)房者的房屋經(jīng)紀(jì)人，因而，每個(gè)購(gòu)房者都要自己學(xué)點(diǎn)買房常識(shí)。
　　買房的第一步：明確購(gòu)房目的 　　
——無(wú)數(shù)遍地問自己：為什么要買房？
——無(wú)數(shù)遍地問自己：到底需要什么樣的房子？
　　買房的資金準(zhǔn)備——您準(zhǔn)備用多少錢買房？ 　　
一定是有一筆資金的支持，才讓您作出了買房的決定。這筆資金的數(shù)額，決定了您在買房中的一切重要行為。20萬(wàn)元、50萬(wàn)元，還是80萬(wàn)元、上百萬(wàn)元，甚至更多，這些資金的不同準(zhǔn)備，直接影響著您想購(gòu)買物業(yè)的品質(zhì)。
　　更重要的是，在目前尚不規(guī)范的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，如何防范欺詐，讓買房真正成為一件高興的事呢？ 　　
房屋因?yàn)樯婕暗慕痤~巨大，購(gòu)買它應(yīng)該是一個(gè)比較專業(yè)的行為。在一些發(fā)達(dá)國(guó)家，有比較成熟和專業(yè)的房屋經(jīng)紀(jì)人可以為個(gè)體購(gòu)房者提供專業(yè)的咨詢和服務(wù)，個(gè)人買房已經(jīng)有一套比較成熟的模式，法律法規(guī)和操作程序都比較規(guī)范，相對(duì)來講，個(gè)人買房比較輕松。但是，現(xiàn)階段我們的個(gè)人購(gòu)房行為還做不到這么輕松，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)正在發(fā)展和逐步成熟的新興產(chǎn)業(yè)，老百姓自己購(gòu)買住房也是近幾年才開始的新鮮事，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒有培養(yǎng)出專業(yè)的針對(duì)個(gè)體購(gòu)房者的房屋經(jīng)紀(jì)人，因而，每個(gè)購(gòu)房者都要自己學(xué)點(diǎn)買房常識(shí)。

網(wǎng)上選房——1、樓盤搜索 　　
一家一家地實(shí)地看房，會(huì)把你累得人仰馬翻，在網(wǎng)絡(luò)發(fā)展如此迅速的時(shí)代，何不利用網(wǎng)絡(luò)先縮小你的選房范圍呢？在房產(chǎn)頻道，你可以搜到你想知道的樓盤的很多資料，比如推盤計(jì)劃、優(yōu)惠折扣、戶型圖等等，讓你對(duì)心儀的樓盤有個(gè)初步的了解。
　　網(wǎng)上選房——2、戶型搜索 　　
家里有幾個(gè)人要住進(jìn)來，喜歡什么樣的格局，這些都表明你要選擇一個(gè)合適的戶型。戶型一般分為平層戶型、躍層戶型、錯(cuò)層戶型和復(fù)式戶型，好的戶型采光要好，通風(fēng)流暢，最好能有穿堂風(fēng)，朝向的選擇通常以朝南最佳，朝東西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要。
　　網(wǎng)上選房——3。專家指點(diǎn)買房 　　
買房也是個(gè)技術(shù)活兒。門外漢買房，只能懂個(gè)大概，一些細(xì)節(jié)問題可能等到后期才會(huì)注意到，而這時(shí)，往往后悔也來不及了；或者一些手續(xù)的步驟，自己根本不知道怎么辦理。這時(shí)候，請(qǐng)教專家會(huì)讓你輕松解決一些問題：業(yè)內(nèi)人士的一個(gè)指點(diǎn)也許就能省得你亂忙活。，建議你從以下5個(gè)方面進(jìn)行商品房選購(gòu)：
(1)、注意銷售房屋部門是否有售房許可證。凡是有售房許可證的企業(yè)，已經(jīng)到有關(guān)部門注冊(cè)登記，屬于合法經(jīng)營(yíng)，就能及時(shí)發(fā)給許可證。相反，購(gòu)房后獲取產(chǎn)權(quán)證將遇到麻煩。
(2)、選擇房屋結(jié)構(gòu)是否合理、使用功能是否齊全。如水、電、氣等是否到位，而且房屋的使用功能應(yīng)該在購(gòu)房合同上體現(xiàn)出來。
(3)、購(gòu)房時(shí)還應(yīng)該注意一些細(xì)節(jié)問題。如期房的竣工時(shí)間、交付使用時(shí)間，并應(yīng)在購(gòu)房合同上注明經(jīng)銷者違約時(shí)應(yīng)追究的法律責(zé)任，以保護(hù)自己的權(quán)益不受損害。
(4)、如果你不是急等著用房，應(yīng)該購(gòu)買期房。一般期房銷售價(jià)格要比現(xiàn)房便宜20%左右。
(5)、急用房者，可以購(gòu)買舊房，最好七、八成新即可。購(gòu)舊房應(yīng)該到有可靠信譽(yù)的房屋交易市場(chǎng)或交易所獲取信息
　　網(wǎng)上選房——4。量身選房 　　
選擇住房一定要" 量身定做 " 。選擇什么樣的"家"，是消費(fèi)者最要慎重對(duì)待的事情，根據(jù)個(gè)人需求，不同消費(fèi)水平等，目的明確。現(xiàn)房、二手房、期房，房子地理位置、所屬樓層這些因素都將會(huì)影響到房子的價(jià)格，影響到你入住后的舒適度、方便度。
價(jià) 格：
如何在您能夠承受的價(jià)格范圍內(nèi)做出一個(gè)最合理的投資， 您需要考慮月收入、預(yù)期還貸能力、貸款方式、銀行利率、地段升值潛力等諸多因素。當(dāng)然，最好還是聽聽專家建議。看看百家雜談（什么樣的地段最火、那種戶型最熱、何等價(jià)位熱銷等）
交通狀況：
衣食住行、人生四事，交通是買方考慮的重要因素，四通八達(dá)、進(jìn)出方便，有停車位物業(yè)才算物盡其用。目前交通相對(duì)方便的地區(qū)是公交車經(jīng)過比較多，附近有學(xué)校超市的居住小區(qū)。
社區(qū)環(huán)境：
在人口越來越密集的大城市，社區(qū)環(huán)境已經(jīng)成為購(gòu)房者投資前越來越重視的因素，小區(qū)內(nèi)的綠化程度、人文環(huán)境、安全性、配套設(shè)施都可能對(duì)您入住后的生活產(chǎn)生重大影響。 戶型結(jié)構(gòu)：戶型的選擇主要考慮家庭人員的構(gòu)成及主人房屋功能的要求，如樓層高低的選擇、房屋的朝向、視野、采光、私密性等。
位 置：
如果您想購(gòu)買的是房子，那么，首先要考慮的是位置是否優(yōu)越，因?yàn)樘幱诤梦恢玫姆孔硬拍軡M足您的各類需求。它通常具有下列特征：
１．城市上風(fēng)上水。在城市中心區(qū)的上風(fēng)上水方向，城市主要工業(yè)區(qū)的上風(fēng)上水方向，如北京的上風(fēng)上水方向?yàn)槲鞅狈较颉?
２．交通便捷。從住所到工作地點(diǎn)或常去的其他地點(diǎn)或市中心區(qū)，不超過可接受的時(shí)間并且有保障，一家兩三口人都有些要求時(shí)，應(yīng)盡可能多的照顧到，并考慮將來可能的變化情況，如工作調(diào)動(dòng)、升學(xué)、轉(zhuǎn)學(xué)等。
３．城市化水平高。應(yīng)在那些各種市政設(shè)施齊全地段挑選房子，這些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不應(yīng)超過１公里，否則有些設(shè)施難以接通，對(duì)外交通也會(huì)有麻煩。郊區(qū)和偏僻地帶，要么基本設(shè)施不全，要么花大量投資搞市政設(shè)施，導(dǎo)致房?jī)r(jià)增加。
４．生活便利。步行１０分鐘左右即可到達(dá)各類商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，滿足日常生活物品的采購(gòu)及其他服務(wù)需求，醫(yī)療衛(wèi)生、托幼。文體設(shè)施也可就近找到。
５．環(huán)境宜人，自然、人文景觀優(yōu)雅。綠地、公園步行可達(dá)，空氣清新、水面清澈，有早晚休閑運(yùn)動(dòng)、周末游玩娛樂之所，社會(huì)風(fēng)氣、治安狀況良好。
面 積
在我國(guó)大部分城市，根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》的規(guī)定，房屋銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格，那么單元住宅的銷售面積怎樣測(cè)算?商品房按"套"或"單元"出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積(以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。
商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e
套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積
套內(nèi)使用面積的概念是每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部?jī)裘娣e的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)。利用坡屋頂內(nèi)空間作房間時(shí)，其一半的　　面積凈高不低于２．１米，其余部分最小凈高不低于１．５米，符合以上要求的可計(jì)入使用面積；否則不算使用面積。每戶陽(yáng)臺(tái)(無(wú)論凹、凸陽(yáng)臺(tái))面積在6平方米以下的，不計(jì)算使用面積；超過6平方米的，超過部分按陽(yáng)臺(tái)凈面積的１／２折算計(jì)入使用面積。
套內(nèi)墻體面積：商品房各套(單元)內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種。品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。
陽(yáng)臺(tái)建筑面積：按國(guó)家現(xiàn)行《建筑面積計(jì)算規(guī)則》進(jìn)行計(jì)算。 單元分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由兩部分組成：①電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房之建筑面積；②各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50。公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。
公用建筑面積按以下方法計(jì)算：
整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，即為整棟建筑物的公用建筑面積。 將整棟的的公用建筑面積除以整棟的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積套內(nèi)建筑面積之和。 公用建筑面積分?jǐn)傆?jì)算：各套(單元)的套內(nèi)建筑面積乘以公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，得到購(gòu)房者應(yīng)合理分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積一般高層住宅公建分?jǐn)傁禂?shù)為０．４左右。

購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對(duì)銷售方的基本要求。“五證”是指《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》(建設(shè)工程開工證)、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》?！岸笔侵浮蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》
“五證”中最重要的是《國(guó)有土地使用證》和《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的預(yù)售范圍為本項(xiàng)目可銷售樓盤，購(gòu)房者務(wù)必看清購(gòu)買樓層是否在預(yù)售范圍內(nèi)。
“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。
購(gòu)房者實(shí)地還應(yīng)進(jìn)行以下一系列考察：
　　1、配套設(shè)施的考察
住宅配套包括市政基礎(chǔ)配套(供水、排污、電力、電信、燃?xì)饧肮?、道?、公共設(shè)施配套、安全保護(hù)設(shè)施等，合理安排，一次建成。
(1)基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)范要求
(2)居住區(qū)功能的綜合性
(3)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的配套
(4)現(xiàn)場(chǎng)看樓宇環(huán)境
　　2、社區(qū)環(huán)境的考察
環(huán)境越來越成為一個(gè)時(shí)髦的字眼，所有的項(xiàng)目無(wú)不在宣稱自己的環(huán)境適合于居住。其實(shí)，一個(gè)小區(qū)或一套房子的環(huán)境主要包括兩個(gè)方面：周邊地理環(huán)境(地段)和社區(qū)內(nèi)的環(huán)境。
(1)住在城里方便但不安靜
(2)郊區(qū)住宅適合休閑
(3)城郊結(jié)合部升值潛力可觀
(4)謹(jǐn)慎選擇社區(qū)周邊小環(huán)境
(5)考察小區(qū)環(huán)境主要注意幾個(gè)數(shù)據(jù)：容積率、綠化率、樓間距，居住密度
　　3、小區(qū)環(huán)境綠化的考察
根據(jù)有關(guān)規(guī)定，小區(qū)環(huán)境綠化有以下標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者應(yīng)基于下列標(biāo)準(zhǔn)考察：
(1)小區(qū)要封閉管理，保證小區(qū)綠化環(huán)境是為小區(qū)居民服務(wù)的，增進(jìn)居民的領(lǐng)域感，保證小區(qū)環(huán)境的安全與安靜。
(2)要有足夠的綠化面積
(3)綠地應(yīng)接近居民住宅，以利觀賞使用
(4)綠地空間應(yīng)包含一定數(shù)量的活動(dòng)場(chǎng)地，并布置座椅、鋪裝地石等設(shè)施，以滿足居民休息、散布、運(yùn)動(dòng)、健身的需要。
　　4、物業(yè)管理的考察
(1)購(gòu)房者應(yīng)了解未來的物業(yè)管理公司
(2)購(gòu)房者應(yīng)了解物業(yè)管理公司今后將提供哪些服務(wù)，服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么
(3)購(gòu)房者應(yīng)清楚今后房屋使用管理維修的具體制度
(4)物業(yè)管理收費(fèi)問題
　　5、采光條件的考察
　　6、對(duì)開發(fā)商的考察
(1)背景調(diào)查購(gòu)房者在決定選擇某個(gè)住房后，可以到有關(guān)房地產(chǎn)管理部門去作一番調(diào)查和咨詢。
(2)現(xiàn)場(chǎng)考察為了能夠徹底了解房地產(chǎn)開發(fā)商的情況，還可到房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)去進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察
(3)態(tài)度分析購(gòu)房者可以對(duì)購(gòu)房過程種所受的禮遇態(tài)度進(jìn)行自我分析，以此來衡量房地產(chǎn)開發(fā)商的優(yōu)劣。

一 社區(qū)環(huán)境交通比較　
買房要看周邊環(huán)境，這是每位買房者都知道的常識(shí)。但究竟如何看，卻并不是人人都熟悉。看周邊環(huán)境，必須以自己選擇的新房為中心地，看“衣食住行”及“開門七件事”的配套究竟如何。
一、衣
可囊括服裝店、裁縫鋪、洗衣房等，五金修理店也可以算入其內(nèi)
二、食
為超市、菜場(chǎng)、油醬店、面包店、飲食店、小吃店等
三、住
不僅要看自己的房子，也要看周邊的樓是怎樣的房子，更要看有沒有化工廠、電站、加油站、汽車、機(jī)動(dòng)車維修點(diǎn)等，綠化如何也須看。
四、行
不僅要看房子附近有沒有地鐵、輕軌、來往車輛、有幾個(gè)車站等，還要看高架旁的下車道是不是在你的新房附近，出門是不是單行道等。
五、其他
還得看附近有沒有公園、銀行、醫(yī)院，有老人的家庭最好離醫(yī)院近一點(diǎn)；有孩子的應(yīng)關(guān)心托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等，看馬路是不是車輛很多。當(dāng)然，選房不可能十全十美，應(yīng)根據(jù)每個(gè)不同購(gòu)房者的各自需求。在考慮周邊環(huán)境時(shí)，我們應(yīng)做“加法”，多想一點(diǎn)，更仔細(xì)一點(diǎn)。而在選擇主要項(xiàng)目時(shí)，要做“減法”，要突出自己最需要的，其他的可相應(yīng)淡化一些。
　　二 如何考察社區(qū)配套
社區(qū)布局及配套設(shè)施將對(duì)您生活產(chǎn)生很大影響，建議您考察一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，從以下幾方面著手：
一、居住密度及私密性
住宅之間的距離除考慮日照、通風(fēng)等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內(nèi)能辨別對(duì)方，12米內(nèi)能看清對(duì)方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側(cè)向間距宜大于20米。此外，若設(shè)計(jì)考慮不周，塔式住宅側(cè)面窗與正面窗往往形成“通視”現(xiàn)象，選擇住宅時(shí)應(yīng)予以注意。
二、公共建筑
居住區(qū)內(nèi)配套公建是否方便合理，是衡量居住區(qū)質(zhì)量的重要標(biāo)準(zhǔn)之一。稍大的居住小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小學(xué)，以排除城市交通對(duì)小學(xué)生上學(xué)路上的威脅，且住宅離小學(xué)校的距離應(yīng)在300米左右(近則擾民，遠(yuǎn)則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套，服務(wù)半徑最好不要超過150米。
三、小區(qū)綠化
居住環(huán)境有一個(gè)重要的硬性指標(biāo)——綠地率，指的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是：“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個(gè)不同的概念，綠地不包括陽(yáng)臺(tái)和屋頂綠化，有些開發(fā)商會(huì)故意混淆這兩個(gè)概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽(yáng)、防風(fēng)防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用，所以有關(guān)規(guī)范規(guī)定：新建居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%。北京城近郊居住區(qū)綠地率應(yīng)在35%以上，在市區(qū)附近，如果住區(qū)綠地率能達(dá)到40%甚至50%，就比較難得了。
四、小區(qū)布局
在居住區(qū)規(guī)劃中，應(yīng)使住宅布局合理，為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時(shí)間和日照質(zhì)量，要求條形住宅長(zhǎng)軸外墻之間保持一定距離，即為日照間距。北京地區(qū)的日照間距條形住宅采用1.6至1.7H(H為前排住宅檐口和后排住宅底層窗臺(tái)的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照間距標(biāo)準(zhǔn)。如果住宅的日照間距不夠，北面住宅的底層就不能獲得有效日照。
五、小區(qū)內(nèi)交通
居住區(qū)內(nèi)的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點(diǎn)的“人車分流”，汽車在小區(qū)外直接進(jìn)入小區(qū)地下車庫(kù)，車行與步行互不干擾，因小區(qū)內(nèi)沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區(qū)內(nèi)的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區(qū)環(huán)境質(zhì)量，但這種方式造價(jià)較高。
人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內(nèi)主路是否設(shè)計(jì)得“通而不暢”以防過境車流對(duì)小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進(jìn)住宅組團(tuán)，停車場(chǎng)若不得不靠近住宅，應(yīng)盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外，汽車泊位還分為租賃和購(gòu)買兩種情況，購(gòu)房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購(gòu)買，今后月管理費(fèi)是多少，然后仔細(xì)算一筆賬再?zèng)Q定是租還是買。
　　三 考察開發(fā)商實(shí)力
期房的最大風(fēng)險(xiǎn)是“爛尾”。所謂“爛尾樓”通常是指那些工程不能按時(shí)完成，或者無(wú)法全部完成的項(xiàng)目。期房一旦出現(xiàn)“爛尾”，不僅房產(chǎn)會(huì)貶值，而且還會(huì)直接影響購(gòu)房者的正常生活，使購(gòu)買者經(jīng)濟(jì)遭受巨大損失。俗話說：有錢好辦事，開發(fā)商實(shí)力是保證項(xiàng)目正常建設(shè)最關(guān)鍵的保障因素之一。
開發(fā)商自有資金充足，即使在一定階段內(nèi)銷售出現(xiàn)問題，也可以保證材料的及時(shí)供給和施工的正常進(jìn)行。但如果項(xiàng)目是靠“滾動(dòng)開發(fā)的”，也就是需要用銷售收入進(jìn)行工程建設(shè)，這樣的期房就存在風(fēng)險(xiǎn)了。房子的銷售情況要受市場(chǎng)供需狀況及經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素的影響，一旦房子賣的不好，資金跟不上，工程建設(shè)就要受到影響，房子蓋不起來，就更賣不出去，形成惡性循環(huán)。
行家認(rèn)為，銀行是否給企業(yè)發(fā)放貸款主要是看這個(gè)企業(yè)是否有相應(yīng)的償債能力，這可能是對(duì)開發(fā)商實(shí)力的最直接的判斷。對(duì)于上市公司來說，可通過公開的財(cái)務(wù)年報(bào)，股票走勢(shì)等進(jìn)行判斷，這些公司的融資渠道也比較暢通。對(duì)于普通消費(fèi)者來說，還可以從以下幾個(gè)方面判斷開發(fā)商的實(shí)力：
1、開發(fā)商以往的業(yè)績(jī)；2、項(xiàng)目總開發(fā)量和開工量。這點(diǎn)非常重要。試想一下，一個(gè)總建筑面積為60萬(wàn)平方米的大項(xiàng)目，可是首期只開工兩懂樓，這樣的開發(fā)商是有實(shí)力嗎？3、市場(chǎng)占有率，像萬(wàn)科這樣的企業(yè)，同期開工的項(xiàng)目較多，市場(chǎng)占有率非常高，如果沒有一定的實(shí)力是很難應(yīng)付的；4、工程進(jìn)度情況。建設(shè)工期是否有保障也能看出開發(fā)商實(shí)力。
　　四 如何挑選合適的戶型
挑選戶型應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：
1.在100平方米左右的房子戶型設(shè)計(jì)中，兩居室一般是80-90平方米，三居室是110-120平方米。
兩居室中，起居室的面寬最低在3.8-4米，廳要大于20平方米，主臥要大于12平方米，面寬在3米左右，另一個(gè)臥室要大于10平方米，面寬也在3米左右。廚房要大于3平方米。三居室的起居室面寬大于4，面積要大于24。 對(duì)于板樓而言，進(jìn)深要比較短，一般在12-13米，面寬則在6米左右。
2.基本元素包括采光，熱，隔音，降噪和通風(fēng)。對(duì)于采光和通風(fēng)，一般面寬比上進(jìn)深在1：1.5比較合適。在這方面板樓比塔樓有優(yōu)勢(shì)。
3.具體空間上，廚房一定要有，而且應(yīng)該是中式的
盡管可能使用比較少，但一定要能開火。餐廳可以相對(duì)小一些。儲(chǔ)物間一定要有，非常重要，中等衣帽間大小即可，兩平方米左右，非常實(shí)用。
4.功能分區(qū)要明確，流線設(shè)計(jì)要合理
　　挑選戶型八大忌
1.忌大而無(wú)當(dāng)大戶型不能簡(jiǎn)單的理解為中小戶型圖紙的放大。它應(yīng)該是一種全新理念上的設(shè)計(jì)，房屋整體功能要相應(yīng)增加；房屋高度的合理增加；新型的采光設(shè)計(jì)、裝修效果等也應(yīng)有改進(jìn)和提高，切忌大而無(wú)當(dāng)。從我國(guó)目前家庭結(jié)構(gòu)看，長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)都將是三口之家。主導(dǎo)戶型至少在十年內(nèi)仍會(huì)以三室一廳或兩室一廳為主。
2.忌一覽無(wú)余許多老的戶型，進(jìn)入戶門后沒有玄關(guān)設(shè)計(jì)，廳內(nèi)景象一覽無(wú)余，房屋整體缺乏層次感，臥室、書房的私密性和安適度受到影響。玄關(guān)的設(shè)計(jì)多種多樣，通常有“密閉式”和“屏風(fēng)式”兩種設(shè)計(jì)，前者會(huì)多占用一些空間，后者實(shí)際上是一個(gè)完整方廳的一扇屏風(fēng)，可用磨砂玻璃等半透明材料做成各種藝術(shù)造型?？善鸬截S富內(nèi)涵的作用。
3.忌廚廁扎堆不少蹩腳的戶型設(shè)計(jì)中，廚房和衛(wèi)生間緊連在一起，隨著人們生活品位的提高，這種設(shè)計(jì)應(yīng)予棄用。如果套房的面積較小，兩者難以保持較長(zhǎng)的距離，其房門也最好別設(shè)計(jì)成相對(duì)或并列的形式。在起居室最好不直接看到衛(wèi)生間的房門，通過套房的整體戶型設(shè)計(jì)的層次和曲折巧設(shè)衛(wèi)生間，廚房由于多和餐廳相連，可以設(shè)在靠近戶門的位置。
4.忌廳內(nèi)多門起居室(廳)內(nèi)的戶門過多，形成了對(duì)廳的實(shí)際面積的擠占。過去的設(shè)計(jì)中往往忽略了這一點(diǎn)，在實(shí)際使用當(dāng)中，起居室往往變成了過廊和走道，而人們都愿意在廳中擺放沙發(fā)、電視，多門的起居廳使得以上家具難以擺放，起居廳的連續(xù)墻應(yīng)保持在3米以上，以擺放家具。
5.忌光線暗淡在選擇住房時(shí)要盡可能重視臥室的采光效果。起居室、廚房、衛(wèi)生間的采光效果依次類推。
6.忌動(dòng)靜相擾所謂動(dòng)靜結(jié)合實(shí)際上也就是房間功能組合要趨于合理。例如按照生活起居方便的要求，臥室位置要求深一些，戶門最好不要直接面對(duì)著廳。同時(shí)衛(wèi)生間與主臥室的位置要近。避免不必要的穿堂越室。另外起居室是家人集中活動(dòng)的空間，設(shè)置音箱、電視等發(fā)聲設(shè)備的地方應(yīng)該和主臥室盡可能的保持一段距離，以免互相干擾。
7.忌廚房深藏不露廚房在使用中要排放煙氣、產(chǎn)生噪音，所以切記不要把廚房設(shè)計(jì)在單元房的深處。另外，要注意廚房或衛(wèi)生間中管道的處理，如果管道太多且明置，既不美觀又?jǐn)D占空間是一種不可取的設(shè)計(jì)。
8.忌房屋通透性差房間之間和公共活動(dòng)區(qū)域的通風(fēng)狀況的好壞，也是衡量戶型設(shè)計(jì)成功與否的一個(gè)重要標(biāo)志之一。過于曲折的戶型設(shè)計(jì)往往使室內(nèi)空氣阻隔，夏日室內(nèi)空氣偏高。戶內(nèi)的空氣對(duì)流是一項(xiàng)很重要的環(huán)保指標(biāo)，只不過長(zhǎng)期以來不太被人重視罷了。

買房排號(hào)知多少
在排號(hào)這種認(rèn)購(gòu)方法出現(xiàn)之前，對(duì)現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房的認(rèn)購(gòu)一般采用先來先選的原始方法。對(duì)于消費(fèi)者來說，可以不受干擾地進(jìn)行選擇。選房沒有時(shí)限，反復(fù)、比較著看，交房時(shí)的糾紛自然就少了。對(duì)于開發(fā)商來說，這種方法幾乎沒有使用激勵(lì)機(jī)制和宣傳策略，售房周期比較長(zhǎng)。
排號(hào)最早出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)適用房的認(rèn)購(gòu)中。經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格低廉、需求量大，必須排隊(duì)才能買上房。北京最近還出現(xiàn)過提前三天排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象，雇用民工排號(hào)也不是什么新鮮事。目前，很多樓盤都采用了排號(hào)的認(rèn)購(gòu)方式。排隊(duì)“搶”房會(huì)給消費(fèi)者造成供不應(yīng)求的假象，從而促使消費(fèi)者盡快選擇。
更為常見的認(rèn)購(gòu)方式是先排號(hào)再搖號(hào)。如果某一戶型或樓層的房號(hào)有限，就從已經(jīng)繳納訂金的消費(fèi)者中隨機(jī)抽取一部分。這種營(yíng)銷方法用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制刺激消費(fèi)者，你不買后邊還有那么多人等著呢。
　　定金與訂金到底有什么區(qū)別
在商品房交易中，所說的訂金與定金在法律上是有明顯區(qū)別的。定金是一個(gè)規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，買家履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回；若買家不履行合同，無(wú)權(quán)要求返還定金，發(fā)展商不履行合同的，應(yīng)雙倍返還定金。我國(guó)《擔(dān)保法》還規(guī)定：定金應(yīng)以書面形式約定，不得超過主合同標(biāo)準(zhǔn)額的20%。當(dāng)事人一旦以書面形式對(duì)定金作了約定并實(shí)際支付了定金，即產(chǎn)生相應(yīng)的法律后果。
另一方面，定金作為合同履行的一種擔(dān)保，《擔(dān)保法》中規(guī)定：擔(dān)保合同(即定金條款)是主合同的從合同，若主合同無(wú)效，定金條款無(wú)效(另有約定的，按約定)。換言之，若合同無(wú)效，定金條款亦無(wú)效，收受定金的一方應(yīng)返還定金。如一方過錯(cuò)造成主合同無(wú)效，過錯(cuò)方應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任，而不是沒收或雙倍返還定金了。
訂金并非一個(gè)規(guī)范的法律概念，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請(qǐng)求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無(wú)須承擔(dān)違約責(zé)任。
值得一提的是，簽訂正式的房屋預(yù)售契約之前，買賣雙方簽訂的有關(guān)認(rèn)購(gòu)書(或稱意向書)并不是房屋買賣契約，不具備房屋預(yù)售契約的法律效力，只是一份廣義的合同。若認(rèn)購(gòu)書中有定金條款，則若購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書后反悔，發(fā)展商有權(quán)沒收購(gòu)房者的定金；若發(fā)展商違約，不與購(gòu)房者簽訂正式的預(yù)售合同，則購(gòu)房者有權(quán)要求發(fā)展商雙倍返還定金。如果認(rèn)購(gòu)書中約定的只是訂金，那么就不具備定金的法律后果了。
由此可見，定金與訂金無(wú)論是從內(nèi)容上還是法律后果上都有明顯不同，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)此有充分的理解，并根據(jù)自己的實(shí)際情況慎重行事。
購(gòu)房流程之簽訂認(rèn)購(gòu)書講究多
　　規(guī)避受牽制條款
如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。前些年的認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。但不簽合同的原因有很多種，其中主要原因往往是在具體條款上達(dá)不成協(xié)議。這種情況不能完全將過錯(cuò)就歸結(jié)于購(gòu)房人。但因?yàn)樵摋l款的存在，開發(fā)商往往以此威脅購(gòu)房人。如果由于各種原因必須簽訂認(rèn)購(gòu)書的話，應(yīng)當(dāng)避免該條款的出現(xiàn)。建議購(gòu)房人要求簽訂市建委制定的認(rèn)購(gòu)書示范文本，該文本充分保護(hù)了購(gòu)房人的利益。該文本第六條規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達(dá)成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除；雙方也可以協(xié)商解除本認(rèn)購(gòu)書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認(rèn)購(gòu)書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認(rèn)購(gòu)人?！卑凑赵摋l款，如因合同條款原因未達(dá)成協(xié)議的，認(rèn)購(gòu)書自動(dòng)解除，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金。
　　應(yīng)按時(shí)與開發(fā)商協(xié)商合同
認(rèn)購(gòu)書中一般約定簽訂購(gòu)房合同的時(shí)間，購(gòu)房人應(yīng)按時(shí)前往，否則會(huì)造成對(duì)自己不利的后果。如示范文本第五條就規(guī)定：“認(rèn)購(gòu)人未在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同相關(guān)條款的，出賣人有權(quán)解除本認(rèn)購(gòu)書。出賣人解除本認(rèn)購(gòu)書的，認(rèn)購(gòu)人已支付的定金不予退還，出賣人有權(quán)將該商品房另行出賣給第三方。”所以，購(gòu)房人一定要注意該時(shí)間的規(guī)定。
如果購(gòu)房人因各種原因不能按時(shí)與開發(fā)商商談購(gòu)房合同，一定要取得開發(fā)商的同意。經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)認(rèn)購(gòu)人不能按時(shí)簽約的情況，購(gòu)房人一定要與開發(fā)商協(xié)商，取得其同意。同時(shí)，還應(yīng)讓開發(fā)商給予書面確認(rèn)，認(rèn)可延期談判，并約定談判的具體期限。
房地產(chǎn)合同相對(duì)比較復(fù)雜，須談的事項(xiàng)很多，有時(shí)須歷經(jīng)數(shù)輪，持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，為避免日后因條款原因無(wú)法簽訂合同情況下退還定金方便，最好在合同正式談判之前要求開發(fā)商出具購(gòu)房人前來談判的書面憑證。

　單方擴(kuò)大解約權(quán)
實(shí)例1：《××居商品房認(rèn)購(gòu)書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房?jī)r(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購(gòu)書，并不退還定金?！?br> 實(shí)例2：《××花園商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中規(guī)定，“認(rèn)購(gòu)方應(yīng)在2003年×月×日之前前往簽訂《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，開發(fā)商不另行催告，本協(xié)議自然作廢。”
點(diǎn)評(píng)意見：訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。此外，條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”等內(nèi)容都不具體明確。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購(gòu)房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營(yíng)者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營(yíng)者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能。上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。
　　任意使用免責(zé)權(quán)
實(shí)例：某房地產(chǎn)公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。
點(diǎn)評(píng)意見：在上述原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況實(shí)行部分或全部免責(zé)。有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。其實(shí)像高考期間停工、辦證行為滯后等內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的，不能作為免責(zé)事由。而像施工期間停水停電、第三人破壞等則是第三人原因造成的，開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。(-攝影/舒東平)
　　違約責(zé)任不對(duì)等
實(shí)例：某消費(fèi)者投訴稱在購(gòu)房時(shí)所簽購(gòu)房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“(1)甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。(2)乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購(gòu)房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?br> 點(diǎn)評(píng)意見：上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。經(jīng)營(yíng)者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購(gòu)房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。這種條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營(yíng)者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。

　　一、一次性付款
是過去最為常見的付款方式，目前一般多用于那些低價(jià)位小單元的樓盤銷售。
利：一次性付款一般都能從銷售商處得到房?jī)r(jià)款的5%左右的優(yōu)惠，如是現(xiàn)房則能很快獲得房屋的產(chǎn)權(quán)，如果是期房則這種付款方式價(jià)格最低。
弊：一次性付款需要籌集大筆資金，且損失此項(xiàng)資金的利息，對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的購(gòu)房者壓力較大。如果是期房的一次性付款，開發(fā)商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款損失，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)大。
　　二、分期付款
又分為免息分期付款和低息分期付款，是目前比較吸引人的付款方式。
利：緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可用房款督促開發(fā)商履行合同中的承諾。
弊：分期付款隨著付款期限的延長(zhǎng)，利率會(huì)越高，房款額比一次性付款的房款額高。
　　三、按揭付款
即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式，因?yàn)樗苁故袌?chǎng)潛在需求迅速轉(zhuǎn)化為有效需求，所以成為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的最有效手段。
利：可以籌集到所需資金，實(shí)現(xiàn)購(gòu)房愿望，花明天的錢圓今天的夢(mèng)。
弊：目前手續(xù)繁瑣、限制較多。
　　四、公積金貸款
居民購(gòu)房除了動(dòng)用歷年的積蓄，購(gòu)房資金不足部分一般都首先申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，仍不足部分則再申請(qǐng)由銀行個(gè)人住房按揭貸款解決，目前運(yùn)用此種個(gè)人住房公積金貸款與銀行個(gè)人住房按揭貸款相結(jié)合的"組合貸款"已是購(gòu)房最普遍的貸款方式。因?yàn)樗容^符合現(xiàn)實(shí)又較為合理，畢竟每戶家庭可以計(jì)貸的個(gè)人住房公積金額度不會(huì)很多，若全部向銀行貸款又會(huì)在利息上負(fù)擔(dān)太重。
個(gè)人住房公積金貸款屬政策性的個(gè)人住房貸款，具有一定的政策補(bǔ)貼性質(zhì)，只要個(gè)人所在單位建立過住房公積金且按期繳交了公積金的均有權(quán)申請(qǐng)貸款，它最大的優(yōu)點(diǎn)是利率低，1年至5年檔，年利率只有4.14%，6年至30年檔，年利率也不過4.59%，不僅低于現(xiàn)行同期銀行個(gè)人住房按揭貸款利率（一般比銀行個(gè)人住房按揭貸款利率低1個(gè)百分點(diǎn)左右），而且要低于現(xiàn)行同期的銀行存款利率。也就是說，在公積金貸款利率和銀行存款利率之間存在一個(gè)利差。下面以五年期的儲(chǔ)蓄存款和公積金貸款為例進(jìn)行比較：十萬(wàn)元存五年定期，五年后，客戶可得利息14400元；申請(qǐng)公積金貸款十萬(wàn)元，在貸款利率水平不變的情況下，五年后，客戶需支付利息10880元，存貸之間的利差為3520元。而且，貸款金額越大、期限越長(zhǎng)，利差就越可觀。

一、驗(yàn)收房屋
購(gòu)房者接收房產(chǎn)時(shí)必須要求賣方再次陪同實(shí)地察驗(yàn)，看是否有所變動(dòng)，是否按合同要求進(jìn)行過維修改造，維修改造質(zhì)量和水平是否滿意，有關(guān)文件是否符合、齊全等，都應(yīng)仔細(xì)察驗(yàn)。只有購(gòu)房人對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收并簽署房屋交接單、領(lǐng)取房屋鑰匙，開發(fā)商的交付義務(wù)才算履行完畢。
即使您掌握不了上述專業(yè)的驗(yàn)房方法，沒關(guān)系，因?yàn)樵谀胱⌒^(qū)前，您所在小區(qū)的物業(yè)管理公司與開發(fā)商簽訂委托物業(yè)管理協(xié)議前，為了減少將來自身的麻煩或糾紛，他們已代您對(duì)小區(qū)所有房子進(jìn)行了質(zhì)量驗(yàn)收，在此您不妨了解一下物業(yè)管理公司有關(guān)《驗(yàn)收與接管物業(yè)的事項(xiàng)》另外,我還要提醒您別忘了國(guó)家對(duì)房屋交易的新規(guī)定，即：商品房交付使用時(shí)，預(yù)售人必須向預(yù)購(gòu)人提供《商品房住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，其與合同具有同等法律效力。
驗(yàn)房要點(diǎn)：
一,給排水
1，進(jìn)水管，是指從表箱出來到室內(nèi)的自來水管，裝修前通常為臨時(shí)用管，材料分PVC和PPR管，驗(yàn)房的時(shí)候問清臨時(shí)水管的材料，進(jìn)表箱的管是否好換。
2，下水管，是指排污管，洗衣機(jī)管，地漏，臺(tái)盆，廚房水斗落水管，驗(yàn)收下水道是否通暢，水管接頭是否滲水，存水彎?rùn)z修孔是否滴水。因?yàn)檠b修后這些都是隱蔽工程項(xiàng)目。
二，電器照明類
1，終端器：電視，電話，網(wǎng)線，位置及線路走向。 2，開關(guān)箱：了解分路情況和備用情況。 3，照明及插座：一般情況無(wú)多大問題，裝修時(shí)還可整改。
三，整體工程
1，地坪：關(guān)鍵是衛(wèi)生間，廚房，陽(yáng)臺(tái)。通常比室內(nèi)地坪低1——2公分，還有一點(diǎn)是泛水的坡度，透水試驗(yàn)記錄。 2，墻面：是否有裂縫，空鼓，山墻處，門窗處是否滲水痕跡。 3，頂棚：是否有沉降裂縫，頂棚的平整度，可以觀察陰角，梁的水平度，有時(shí)在工程施工過程中，由于水平測(cè)量，或支模沉降造成的誤差比較大，對(duì)裝修時(shí)的涂料工程影響比較大（特別是不用頂角線的情況）。
四，門窗工程：閉合的靈活性，密封性，零配件是否短缺損壞。
五，外部：
1，欄桿扶手：是否有銹裂痕跡。 2，外墻涂料，陽(yáng)臺(tái)部位是否有污染或漏刷痕跡。
門
1. 門框：是否穩(wěn)固、周正，安裝牢固； 2. 門扇：是否外觀平整，漆面完好無(wú)流墜、漏刷和磕碰，色澤一致； 3. 門鎖：是否牢固，操作輕便，均勻鎖緊； 4. 門把：是否牢固，操作靈活； 5. 門軸：是否平整牢固，轉(zhuǎn)動(dòng)平穩(wěn)； 6. 貓眼：是否完好，視野清晰； 7. 門鈴：是否按鈕完好，加電有聲。
窗戶
1. 窗框：是否穩(wěn)固、周正，表面平整； 2. 窗扇：是否安裝牢固、開關(guān)靈活，關(guān)閉嚴(yán)密； 3. 玻璃：是否完好（安全玻璃的使用）； 4. 把手：是否完好、牢固、靈活； 5. 密封：是否窗縫嚴(yán)密、窗框嚴(yán)密； 6. 窗臺(tái)：是否完好、無(wú)裂縫、浸水； 7. 窗前護(hù)欄：高度是否符合規(guī)范、安全、穩(wěn)固、無(wú)妨礙。
房屋主體
1. 套內(nèi)空間：外窗窗臺(tái)距地面凈高、陽(yáng)臺(tái)欄桿高度、防護(hù)欄桿垂直桿件間凈距、室內(nèi)凈高； 2. 頂棚：是否平整、無(wú)空鼓、開裂、脫落； 3. 墻面：是否平整、潔凈、顏色均勻，無(wú)開裂、爆點(diǎn)； 4. 地面：是否平整、無(wú)開裂； 5. 陽(yáng)臺(tái)：是否平整、無(wú)開裂。
安裝
1. 電源總閘：是否完好、有效； 2. 電表：是否完好，底數(shù)； 3. 電開關(guān)：是否牢固、完好、靈活（個(gè)數(shù)）； 4. 電插座：是否牢固、完好、有電（個(gè)數(shù)）； 5. 燈座：是否牢固、完好、有電（個(gè)數(shù)）； 6. 燈開關(guān)：是否牢固、完好、有效（個(gè)數(shù)）； 7. 電話插座：是否牢固、完整（個(gè)數(shù)）； 8. 信息插座：是否牢固、完整（個(gè)數(shù)）； 9. 有線插座：是否完好、穩(wěn)固（個(gè)數(shù)）； 10. 水表：是否完好、底數(shù)； 11. 閥門：是否閘完好； 12. 上水管：是否水管完整，無(wú)明顯磕碰； 13. 下水管：是否封口完整，下水通暢； 14. 空調(diào)洞：是否位置合理，附件齊全。
　　二繳納稅費(fèi)
一、交易過程中需交費(fèi)用
印花稅：房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五　
二、申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費(fèi)用
登記費(fèi)、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)、印花稅、契稅、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金等
三、入住過程中需交費(fèi)用
物業(yè)管理費(fèi)及供暖費(fèi)
四、辦理按揭須繳納的費(fèi)用
保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)=總房款*年費(fèi)率*年限系數(shù)。保費(fèi)一次性交。 　　
五、辦理公積金需繳納費(fèi)用
1、評(píng)估費(fèi)：評(píng)估價(jià)格100萬(wàn)以下部分收取評(píng)估結(jié)果的0.5%，以上部分0.25%。
2、保險(xiǎn)費(fèi)：財(cái)險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款額*年費(fèi)率*年限系數(shù)
綜合險(xiǎn)：保險(xiǎn)費(fèi)=貸款人年限對(duì)應(yīng)系數(shù)*貸款額